由碧桂园和包括一家香港基金在内的投资者组成的投资财团新葡萄京官网8455,一个马六甲岛国

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王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

当时的公告称,该地初步计划为分期开发,待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积,将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

海外占比从2%到10%

根据规划,这个庞大的“产城项目”总投资将超2500亿元,碧桂园计划用20年时间将其打造成为容纳几十万人口的项目,计划发展的8个产业则分别是旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技以及绿色与智慧产业。

然而,碧桂园在海外的野心,并不仅局限于建房卖房,2013年年底,碧桂园在马来西亚依斯干达特区规划了四个人工岛屿,布局有超前理念的生态、智慧之城——森林城市。

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

而2015年碧桂园全年业绩报告显示,马来西亚柔佛州的森林城市项目,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄,不过,公司却并没有公布具体成交量以及销售数额,这难免引发外界疑虑。

在去年的业绩中,按区域划分海外销售目前只占到公司总销售额2%的比率,三四线城市以63%的比例占第一位,二线城市以30%居第二,一线城市目前只有5%。但碧桂园一位副总裁告诉记者,未来碧桂园在海外的项目将成为集团一项重要的收入来源。

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2013年中国房企出海版图(图片来源:《中国企业家》)

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

据《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)统计显示,碧桂园、绿地、富力等众多开发商云集之下,各家公司财报加总后的土地库存货值,高达数千亿元。在国际化征途上,扎堆大马的开发商,最终是会分享高收益的“蛋糕”,还是将吞食盲目投资的“苦果”?目前仍难定论。

在当天的公告中,这家大型房企并未进一步披露更多上半年业绩的详细信息,但从去年的多项指标中得以看出其业绩的基础。

此后,碧桂园在海外市场的动作主要围绕着马来西亚展开,目前在马来西亚的项目包括前述的森林城市、位于柔佛州的碧桂园·金海湾、雪兰莪州的加影项目和万挠项目。

马来西亚拿督Daing A Malek Bin Daing A Rahaman

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碧桂园金海湾项目首战告捷,《东地产》在碧桂园2014年年报中注意到,2014年,马来西亚项目合同销售额约为人民币26亿元,相较于2013年的70亿元销售额,已经出现了明显的下降趋势。

值得注意的是,这家有着三四线城市之王称号的房企,向产业和新城建设等域布局的动作相当明显。近期获得深圳龙岗旧改、汕头滨海新城建设项目的时候,碧桂园还有意参与广州新推出的城市更新项目。此外,今年碧桂园将斥资500亿元用于土储。

杨国强海外行
碧桂园联手香港财团7.7亿元登陆伦敦来自观点地产新媒体的原创专栏

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自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

一位业内人士表示,房企积极布局海外,规避国内拿地风险,尝试培育海外投资技巧,这些都是房企投资策略转变的体现。

在去年1402亿元的销售额中,碧桂园一二线城市的销售占比已经超过三四线:约52%的销售贡献来自于国内一二线城市,另外46%来自于三四线城市。

在2015年底正式对外发布之后,碧桂园亦砸下重金为该项目造势,曾一举拿下中央电视台元旦晚会和元宵晚会的独家冠名权。很快,森林城市的开售将碧桂园海外项目发展带入鼎盛时期,2016年森林城市的总销售额已达180亿元。

碧桂园金海湾2013年为碧桂园贡献了过百亿人民币的销售额,为碧桂园海外长城筑下了第一个典型堡垒。继而,碧桂园将海外布局的第二个国家选定澳大利亚,悉尼莱德花园开盘当天取得超过人民币10亿元的销售成绩。

在典型项目介绍中,森林城市项目自然少不了,如下图,宏伟计划。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是买楼亦或是买地,主要根据市场机会而定。在土地价格低廉的国家买地无疑为房企创造了更大的盈利空间,但也存在诸多风险。

碧桂园披露的信息显示,公司目前已经签约或拍得的海外项目(不含碧桂园森林城市项目),可建面积就高达197万平方米,碧桂园权益面积157万平方米。这其中34%已经处预售,另有近六成正在开发建设中。

观点地产网 声势最浩大的时候,碧桂园$碧桂园$
位于马来西亚的森林城市曾一举拿下中央电视台元旦晚会和元宵晚会的独家冠名权,现在碧桂园再入英伦。

与当地政府公司联袂造城

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

2013年,绿地集团收购了全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目,总投资10亿美元。

碧桂园集团一位高管告诉记者,公司在内部提出了不同层次的业绩激励目标,今年公司业绩可能会创出新高。业界预计,今年碧桂园的全年销售业绩可能会达到3000亿的规模。

2017年6月1日,碧桂园全资附属公司豪华发展以6.1亿港元的交易对价收购位于香港九龙的重建物业,该物业位于新九龙内地段第3715号、第3715号A区、第3715号E区、第3715号F区、第3956号、第3957号及第3958号。

天时地利创造的优越外部环境,为碧桂园在马来西亚的投资描绘了巨大前景。

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回报悬念待解

做旧改的同时,这家房企参与新城开发的力度也明显在加强。

根据规划,面积为6.2英亩的地块将建设共13栋建筑,层高在3-17层间不等。具体包括提供合计785个居住单元,其中包括556套私人住宅、229套保障房和4套别墅;另外还将配套有3万平方英尺的商业空间,6725平方米公共区域,包括地块中央位置的大型公园、沿河步道以及一个小型公园;该项目施工计划于2018年开始,第一批住宅将于2021年交付。项目建成后总价值为4亿英镑。

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年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

当时,绿地集团董事长张玉良针对马来西亚的项目曾评价说,相比欧美及澳大利亚,东南亚国家房地产价格相对亲民,且当地居民华人占比较高。更便于融入当地社会。绿地希望通过投资马来西亚项目提升绿地在亚洲市场的影响力。

“基于上半年业绩,董事会决定将年度销售目标由1680亿元上调至2200亿元。”碧桂园执行董事吴建斌在公告中表示,超额完成半年度目标是基于准确把握了市场机遇,提前储备了优质土地以及合伙人机制的成功运行。

该项目的成功收购意味着碧桂园海外版图的继续扩大,至此,碧桂园海外布局的项目将多达7个,包括马来西亚、澳洲、香港和伦敦。

一位与碧桂园合作的分析师表示,马来西亚是中国人海外置业的优选项目,因为马来西亚华人比例约占到30%,中文普及率非常高,生活成本低,旅游资源丰富,而且距离中国不远,气候好,少自然灾害,法律制度健全。而马来西亚的房价在全球排行榜上并不靠前,说明房价升值空间还很大,租金水平却较房价有较前的排名,因此有非常丰厚的盈利回报。森林城市等马来西亚房产拥有永久产权,不设遗产税,财富可以世代传承,还可合理配置海外资产。

报告披露,截至6月30日,碧桂园中国内地外的项目土地储备约为325万平方米(不含森林城市)。

看房者的疑虑

碧桂园去年年报显示,去年碧桂园可建土地面积超过1亿平方米,其中广东的土地储备最多,约占土储34%的比例;江苏占12%,是土储第二大区域。

马来西亚是碧桂园最早触及也最为重视的海外市场,根据观点地产新媒体早前报道,2011年12月碧桂园公告宣布,已与马来西亚房地产公司Mayland设立了合营公司,合营公司将主要从事马来西亚拿地相关事宜,并将土地开发成住宅或商业物业。

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关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

然而,不同市场环境之下,扎堆买便宜土地的中资房企,面临着一系列的机遇与挑战。

向海外投资的同时,碧桂园在城市旧改和更新领域的动作也相当频繁。

近日,据英国媒体报道,由碧桂园和包括一家香港基金在内的投资者组成的投资财团,以8000多万英镑的价格,从英国开发企业Lindhill和Galliard手中买下了位于东伦敦的住宅开发地块Ailsa
Wharf。

当时,有杂志评价称,从更长远的角度来看,万科、碧桂园这类出海者似乎更具意义。从其规划看,龙头房企更锁定新一波海外置业需求。这些海外置业者的目标是加拿大、美国以及华人密集的东南亚地区。此时房企作为先导,帮助客户寻求海外置业机会的同时,也为自己寻找合作伙伴。但一切都只是刚刚开始。

而相关披露显示,2016全年,森林城市销售金额高达180亿元。无比荣耀。

克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣曾表示:“尽管一些房企进军海外市场旗开得胜,但这些项目大多是“返销”给中国人,这种自产自销模式短期效果虽然很好,但不具持续性,如果仅依托中国人的海外置业需求,国内房企的海外业务很难持续发展。出海的房地产企业必须能制造出满足国外消费者需求的产品,同时兼顾国内外市场,才能持久地发展。”

不过,在碧桂园上半年1250亿元的业绩里,
外界暂时还并不十分了解这其中是否包括海外项目。

在这四个项目中,碧桂园最引以为豪的当属森林城市,这个由四个填海岛屿组成的“庞然大物”占地近14平方公里,几乎相当于半个澳门的面积。

EsplandeDanga 88代表马来西亚拿督Daing A Malek Bin Daing A
Rahaman也出席了12月18日森林城市中国发布会,他在会议上发言说:“森林城市项目的发展是史无前例的,我们在很短的时间内实现了巨大的成就,反映了森林城市项目得到了各方的支持,得到了来自于州政府的支持,马来西亚联邦政府的支持……作为碧桂园在当地的合作方,我们将坚定的履行我们的承诺,确保森林城市的愿景可以在最短的时间内完成。”

以森林城市的开发和运营模式为标准,碧桂园还在澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等国进行了小区建设实践。超400名博士已加盟碧桂园成为“未来领袖”(管理培训生计划)……

据悉,随着马来西亚愈演愈烈的购房投机行为,马来西亚政府已经出台了一些限制性政策。2014年起,国外客户在马来西亚购房后5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税,而之前是3年内转售房产需征收30%。这些将导致投资者的回报周期大为延长。

碧桂园7月4日发布公告称,公司将调高年度销售目标。

不过,后来森林城市项目变得低调,而碧桂园亦将目光放到了近处的港岛,去年合计花费30亿港元收购了香港的两处物业。

碧桂园第一个标志性的海外项目,是2012年在马来西亚新山市开发的金海湾。据《中国企业家》杂志当时报道,2013年,万科、保利、万达等十几家房企拟投向海外房地产的项目规划已经接近百亿美元。

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

张玉良曾说,与国内相比,济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”,在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩。


析人士指出,虽然今年一二线楼市相当火热,但三四线城市去库存的压力其实并没有从根本上得到解决。“即使少量城市销售情况火爆,单个城市一年能卖二百亿已
经很好了,不可能指望每个城市都卖那么好。没有一定的运营功底和精准布局,半年就达到千亿以上的规模是难以想像的。”一家大型房企高层说。

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马来西亚的房地产市场未来的潜力非常巨大,像南部依斯干达经济特区这样紧邻新加坡的经济核心区,其房地产的升值空间更是不可估量的。依斯干达经济特区拥有比新加坡更加大的面积,足够容纳各种商业配套、生活设施的进驻,同时又兼顾了与新加坡经济圈的紧密联系,因而成为众多投资者海外置业的优选地段。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

然而,在大举进军海外的背后,后期的投资回报却时刻牵动着这些企业的心。

去年全年碧桂园的销售额为1402亿元,而今年前六个月就卖了1250亿。半年的时间里,碧桂园完成了去年全年业绩的九成。碧桂园7月4日公布的数据显示,在刚刚过去的六月份,公司上半年的销售回款达到1050亿元,半年内的回款率高达84%。

3个月后,碧桂园的间接全资附属公司显意国际以24.41亿港元收购Ease Mind
60%股权,该公司拥有的资产为位于香港马鞍山白石耀沙路(沙田市地段第601号)的地皮,面积约为2.81万平方米,估计总建筑面积为4.31万平方米,将用于发展住宅项目。@今日话题

碧桂园的海外投资之路

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