学区房是北京单校划片教育的既得利益者,这意味着高价购买的学区房

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  市场分析 未来价格依旧走俏

北京市和天津市相继开始实施“六年一学位”的入学新规,自一套住房地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个入学学位。2015年,天津市和平区表示招生开始实行六年一学位政策,北京市宣布实行六年一学位的城区包括海淀区、朝阳区、石景山区、通州区。2018年,东城区教委提出“六年一学位”政策,但据《北京青年报》报道,在实际执行中东城区宣布延缓至2019年。

清河安宁庄共有产权房,均价44800元/㎡,还未入市。

今年4月,北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》,实行小学免试就近入学,小学升初中实行单校划片或多校划片区入学,根据该文件,上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配,就在此轮调整中,像杨先生的房子一样,一些二手房的命运被悄然改变。

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  项目位置:海淀清河小营,地铁8号线西小口站

但这样拼“概率”的方案并没有打动多少潜在买家。许多家长在微博、微信群中提出疑问:多校划片以后,学区房还是学区房吗?

清河学区

王辉介绍,西城区德胜门内大街周边有北京四中、黄城根小学、西什库小学、西四北四条小学、厂桥小学、柳阳街小学等众多教育资源,因此辖区内的房子没有学区、非学区之分,只是由于学校教育水平的不同而被分为了重点学区房以及普通学区房,招生片区的房子也因学校的“三六九等”而被标上了不同的身价。今年,西城区实行义务教育改革新政,首次试行学区制,以街道行政区划为基础,建设11个学区,辖区内19所小学并入其他小学,有些小区房子就在此轮调整中身价大涨。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

  西山壹号院

失去直升入学的保证后,上地东里房产的热度开始有所下降。

其实,北京每个城区都有重点学校,包括远郊。但考虑到覆盖大部分置业人群,此次徐老师整理了密度比较大,关注度较高,价格却不贵的5个区域,包括东城、海淀、朝阳、通州、大兴亦庄。鉴于老破小的学区房并不难找,本期徐老师会重点梳理有居住品质和学区房双重需求的新房项目16个,供大家参考。

一位东城区的置业顾问根据多年经验分析:“上半年很多购房人都在等待新教改的公布,等到六七月后部分积攒的需求得到了释放,下半年学区房的交易量将逐渐平稳,价格也很难再逆势冲高。”

这个小区小区最大的特点是35米宽的楼间距,进入园区明显感觉宽敞。有水系景观,园林绿化做的不错。园区内设置有幼儿园。小区对面就是东升文体公园,旁边的商业有宝盛广场。

  未来,海淀区域由于土地出让有限,房地产市场供应量以较少,产品相对稀缺。市场会有稳定的提升,但是也不排除某一时间段高涨的可能性。随着购买人群更新换代和产品升级的需求比的增长,区域的市场趋于高端化,未来刚需仅会在一些很偏远区域。

武鸣依然在努力证明上地东里作为学区房的价值:“我们学区内的都不差,其他几个学校都是清华、北大开头的,分到哪个结果都不差。”但从小在海淀长大的贾佳却对中介的这套说辞并不买账。

北太平庄学区

摘掉“学区”即降百万

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  “目前海淀住宅方面,缺乏土地供应,新项目一般都做中高端的产品,毕竟海淀区域的土地稀缺性、地理优势及人文背景是很多区域无法比拟的。另外,包括上地和中关村的产业集群,对住宅需求量的推动也有挺大帮助。海淀未来只要有新产品,卖的应该会不错。”亚豪机构总监郭毅如是说。

北京海淀上地学区张贴出的多校划片通知,也因此而受到了远大于该学区范围的关注。一位八零后家长发帖评论称:“从直升到多校划片,概率不再是100%,全凭运气了。”

橡林郡,低总价的学区房,首付150万起。

虽然与普通商品房相比,学区房有其独特优势,但是今年上半年学区房也未能逃过大势影响。从上半年北京市二手住宅市场的整体走势情况来看,二手房价格加速下滑,市场整体由卖方市场过渡到买方市场。

上地实验小学就在东里小区里面,孩子上下学非常方便,101中学在西里小区北门对面,两所学校直线距离几百米。

  项目价格:4000万元/套

购买住房就此成为进入“牛校”的可行道路,但随着大量家庭涌入,优质学校难以提供足量的学位,开始集中出现学位不足的问题。

是海淀唯一一个三环内的限竞房,也是北京建筑面积最小的限竞房地块,网传可售套数137套。作为评价不一的北太平庄学区内的成员,位置好&海淀学籍,这就已经够了。内部消息,项目近期会有进一步动作。

教改深化 需重审学区房价值

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

  项目价格:均价44206元/平方米

“北京在新城市规划的推进进程中,城市建设速度快、变化快,人口疏解多。作为基本公共服务的基础教育供给已经不可能只围绕一所一所的学校建设,所以要改变为集团化、区域化供给,从单一学校治理变成学区管理。”北京市教育委员会副主任李奕曾在接受界面新闻记者采访时,解释了北京推动集团化办学的原因。“集团化办学丰富了教育供给,有助于缓解择校矛盾。”

有一种房子,它不属于任何环线,也不是具象在一个区域,它在所有人的买房清单中出现,它多次打败了房价大跌,它,就是学区房。

周末的一个下午,置业顾问王辉找了个阴凉的地方,将电动自行车停在北京四中门口。马路对面是北京市鼎鼎有名的黄城根小学,在王辉看来,没有比这儿更适合招揽生意的地方了。

清河的这几个代表楼盘的品质都不错。华润橡树湾,是清河最具代表性的高档楼盘。小区环境优美,公园式景观设计。小区居住人群以中关村,软件园等白领知识分子居多,人群素质高。

  最新动态:世华龙樾二期预计2014年下半年入市。项目预售房源为9层洋房产品,低密,预售户型为140-170平米三居,精装

2018年12月,北京一零一中学上地校区、首都师范大学附属育新学校、北京市十一学校龙樾实验中学陆续对外宣布,即将以多校划片的方式招生,通知被张贴在上地东里、上地西里、育新花园、新康园、文龙家园等小区的明显位置。这是北京市提出多校划片政策以来,首次出台落地到具体学校及小区的执行通知。

虽然86000元/平米的单价并不便宜,但好在户型面积小拉低了总价,使项目成为入住四环最低的新房楼盘。

在东城区工作的一位置业顾问向北京商报记者介绍,按照今年的新规划,位于东城区安定门外安德里北街的青年湖小区(房价
户型 二手房
租房)对口小学可以直升北京市第一七一中学,小区居民本以为是件好事儿,但是后来才发现,一七一中学的片区只包含小区三栋楼,不是涉及所有房屋。该置业顾问坦言:“这样一分,过不了多久这三栋楼的房价就会异军突起了。”

13号线、昌平线、19号线支线都要在此汇集。

  项目户型:500平米五居五卫

贾佳告诉界面新闻记者,上地东里对口的学校中,清华附中上地小学原名为清河第五小学,在家长中的评价一直不高。2017年7月,清华附中宣布响应海淀区教委“推行区域优质办学”政策承办清河第五小学,这所此前并不算出名的学校就此冠上了清华的名字。

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学校服务片区重新规划结束后,上半年积攒的购房需求也相继释放,在一定程度上拉升了二手学区房的交易量。一位东城区的置业顾问介绍,安外东河沿小区(房价
户型 二手房
租房)辖区内的东师附小今年被合并成为和平里第四小学低年级部,6月初招生简章一经确定,该小区迎来了二手房交易小高峰。“仅6月,我们就成交了13套房子,可是上半年我们总共也没卖出3套。现在这个小区基本上没新增房源了。”

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  学区房方面,由于北京教育资源的不平均,海淀区学区房价格短时间下降的可能性几乎没有。链家地产市场研究部的统计数据显示,2013年北京市学区房成交均价上涨31.4%,高于全市平均涨幅5.5个百分点。从成交价格方面来看,大部分重点小学的学区房价格,要比周边非学区房楼盘高出30%以上。不难看出,作为教育资源集中的海淀区,学区房价格还会走俏。本版文/马雲龙

但在2019年,这一择校方式开始发生变化。北京市海淀区数所热门中学发出通知,将以多校划片的方式招生。这意味着高价购买的学区房,不再能成为进入优质学校的保证。

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但并非所有学区房业主都可以“傍着学区”一路笑下去。在朝阳区砖角楼北里小区,业主杨先生默默地锁上了房门,他的房子是顶楼61平方米的小两居,虽然是1988年的老房子,但因位于三环内,且对口和平里第四小学,售价一直比较理想。今年辖区内学校重新规划了招生范围,该小区对口和平里四小的资格被取消,杨先生的房子也因此被搁浅至今,未能售出。

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  项目动态:典藏楼王即将上市

但根据《工人日报》2016年的报道,试点多校划片近半年后,哈尔滨等地出台相关措施仍遇到一定阻力。

这场关于孩子起跑线的竞争,渐渐演变成了父母的修罗场。

“中关村一小的一套学区房去年的成交价格在460万-470万元之间,可是今年只卖到435万元,还有一套去年报价380万元以上的房子前不久以365万元成交。”在小张看来,海淀区多个学区房也未能摆脱北京二手房量价下行的影响,从年初至今,不仅房子可议价的空间多了,新增房源也比往年多了近两成。“这个片区以上世纪80年代的老房源为主,稍新的房子面积就会比较大,这两类房源最不好出手,所以可商量的余地也大。上周双榆树中心小学的学区房就成交了12套,总价都要比去年便宜30万-50万元。”

上清板块楼盘推荐

  法制晚报讯
提到海淀楼市,最让人关注、感慨的莫过于这一地区的豪宅与学区房。海淀的住宅区域和教育资源可谓北京市最为“顶级”。由于这些稀缺优势,当前的海淀楼市价格水涨船高,这已让多少人望洋兴叹。

张宁告诉界面新闻记者,清河附近的房屋交易已经开始受到影响,一间在2017年开价1500万的二手房,在2019年初成交价格跌至1043万。

片区内有3个项目,包括2个纯商品房+1个共有产权房。

除此之外,西什库小学直接对口北京四中的调整也带火了周边房价。

很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

  城建世华龙樾

即使是在一向以高教育质量著称的北京市海淀区,强校林立的区域内仍然有着实力相对薄弱的学校。以海淀区清河学区为例,尽管有着备受追捧的海淀实验二小,但西二旗小学、清河第一小学在家长心目中口碑一般,教学质量、学生成绩等相对普通。对于为了海淀实验二小而在此买房的家庭来说,学区房仅仅提供了进入意向学校的可能性,同样存在分入普通学校的可能。

东城&海淀——实行片区派位的形式入学

“西城区官园小学并入黄城根小学,这也意味着官园小学从西城区一所普通学校摇身一变成为北京市重点,这一变,周边学区房就火了。”王辉说,现在官园小学学区房售价每平方米7万元以上,而在此之前最高的时候卖过6.8万元/平方米。

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  项目位置:海淀区永丰路

多校划片这一改革政策提出更早,但由于多校划片后,孩子不再能够确保进入某座“牛校”,引发了部分家长的反弹情绪,落地更为艰难。

强佑·府学上院,总价623万起。

在量价齐跌的北京二手房市场,有一类房源成为了市场中的特例。记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现,在新一轮教育改革的影响下,一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房,从而价格水涨船高;而另一些老牌学区房则难抵市场低迷影响,出现量价微跌,但跌幅仍比普通二手房低10%左右。业内人士认为,现如今学区房因其稀缺性而仍有别于其他商品房,但是随着教育改革深化、教育资源均等化的推进,学区房的优势将逐渐缩小,其“楼市硬通货”的角色也将逐渐暗淡。

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  区域行情 地域、资源优势尽显

尽管早在2014年就被提出,但多校划片却一直没能落地。

随着多校划片的推进,大家也慢慢接受一个事实:以后买到好的学区房,也未必能100%上心目中的好学校。但只要高考制度在,学区房的需求就会一直存在,哪怕只是就读好学校的可能性。

胡景晖则认为,通过上半年的教改,北京“优质中学带普通小学”或者“优质小学带普通中学”这样的“大带小”模式在逐渐形成,这可能会促使一些普通学校周边的房价有上涨冲动,但仍会有效分流聚集于传统热点学区房区域的购房需求,所以对一些传统热点学区房区域价格会有平抑作用,近而会平衡全市学区房的价格。

上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

  在海淀中关村等传统学区,由于重点小学和中学众多,形成了远近闻名的学区房价格高地。以中关村二小为例,去年每平方米价格在8万多元,现在学区房价格已经往每平方米10万元以上飙升,而且附近学区房更是一起抱团涨,最便宜的总价也要300万-400万元。相较于2009年附近学区房每平方米2万多的房价,五年多来翻了近5倍。

即便是如此“天价”,在大多数被公认为优质学区的小区,求购学区房的小广告也几乎从未间断。砸重金购买学区房,把孩子送进优质学校,已经成为一代家长的教育共识。

天恒四道口地块 均价最低85373元/㎡

同样的例子也发生在东城区。今年3月东城区义务教育首个优质资源带挂牌,北池子小学和东高房小学分别成为灯市口小学的分校,这三所学校将统一招收一年级新生,所有新生学籍为灯市口小学学籍。周边房产置业顾问向北京商报记者介绍,灯市口小学的学区房价格向来在6万-6.5万元/平方米之间,而北池子小学学区房售价在5.8万元/平方米左右,一经升级房价每平方米也普涨了两三千元。“同小区同面积的房子我去年卖的时候是320万元,前段时间的交易价格涨到了367万元。”

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  五年前,海淀房地产市场经历了发展的黄金期。在此之后,海淀地区由于土地稀缺等诸多因素,住宅供应较少,供需结构比较紧张,其区域商品房的特征表现为高端产品占比较大。由此,海淀区成为越来越多的高端住宅聚集地,价格在未来还会上涨。

政策调整之下,学区房悄然进入了低溢价时代。

东城区唯一在售的新房项目。

“上半年其他区域的同事都抱怨房子卖不出去,可是在我的片区,交易量还是很乐观的。”从业三年多的王辉向记者介绍,在北京二手房交易市场,坐拥名校就意味着保证了交易的量和价,在此基础上,上半年北京新一轮教改政策的启动,更是为他的二手房买卖送来了一缕清风。

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  另一方面,提到海淀就不得不提学区房。根据教育部文件要求,到2015年,19个大城市所有县实行划片就近入学,100%的小学划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学。

作为1990年代建成的小区,上地东里属于购房者俗称的“老破小”,但这个位于北京五环外的小区却被众多购房者冠上“神盘”的名号,房屋售价始终高居10万元/平方米以上。

项目目前期房转现房中,年中才会有可售房源。

打开链家在线的网站,点击“学区房”标签,在海淀区、朝阳区、石景山区的二手房页面里,多半房源的价格显示绿色,一位链家工作人员介绍:“绿色意味着降价,每页12套房源中,红色上升的房源有2-3个,其余绿色房源降价幅度都在5%左右。”

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