之前陆续出台国五条地方执行细则之后,这些城市总体上房价涨幅要小一些

龙飞  3月31日下午,深圳公布了“国五条”实施细则。其后两天,该市房地产市场迅速变脸。地产股大涨,二手房成交回落。业内人士认为,深圳除了继续维持现有政策外,并未落实进一步的调控措施。而按相关文件的表述,深圳除了模糊地表示将“严格执行房地产交易税”外,对于20%个人所得税如何征收、向谁征收等问题没有比“国五条”更详细的说明。地方政府似乎打算再把球交还给中央。  今年上涨9%?  深圳公布“国五条”细则后,总部位于深圳的招商地产股价连涨,首日上涨4.71%,次日再涨3.44%。深圳本地股也是屡屡上涨,深物业、深振业都有不错的表现。  “今年深圳房价涨幅上限在9%。”有业内人士根据深圳“国五条”细则推断道,这成为地产股上涨的原动力。根据深圳“国五条”细则的要求,确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。数据显示,2012年深圳名义人均可支配收入涨幅为11.6%,扣除CPI后,全市人均可支配收入的实际增幅在8%~9%。这也顺理成章成为业内认为深圳房价上涨的“允许”范围。  “这是误解。”深圳市房地产研究中心主任王锋表示,人均实际可支配收入的预期目标要结合2013年深圳经济社会发展计划相应指标来定。居民可支配实际收入要求与经济增长同步。根据今年年初公布的2013深圳经济社会发展计划,全市GDP增幅在9%左右,CPI控制在3.5%以内。两者互减,居民可支配实际收入增幅大概在5.5%到6%之间。“所以今年房价涨幅不允许超过5.5%至6%这一区间。”王锋说。  纵观整篇八点的调控细则,均与房价控制目标相似,许多关键性的政策并没有展开阐述。其中在20%个税征收的环节上,深圳版调控细则则是强调“依法严格开展房地产税收征管工作,充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。完善房地产价格评估技术,发挥其在房地产税收征管中的积极作用,继续加强存量房交易税收征管工作,并根据房价变动,适时适当调整征税评估价格”。  个税按原有政策执行  此调控细则明显还需要更多的“细则”落实到操作环节。据《中国经营报》记者了解,深圳现有的二手房交易征收个税,就包括核实征收和核定征收两种。前者是以实际交易价格减去原值以及装修等费用,再乘以20%;后者则是以房产评估价为标准,核定该套房产总价,普通住房按总价的1%,非普通住房按1.5%,拍卖住房按3%征收。记者从深圳市房地产权登记中心了解到,由于20%个税还没有明确规定,所以全市二手房交易仍然按照老办法计征个税。  虽然深圳有两种征税方法,但在市场操作层面大多都是采用核定征收的方法。深圳“维持原状”的操作,让前期近乎癫狂的深圳二手房市场趋于平静。4月1日,深圳房地产权登记中心的二手房过户相关业务,放号量从前期的800多个回落至200余个,大降7成。当天深圳二手住宅成交146套,不如一手住宅295套的成交量,也只有“疯狂3月”日均成家量的1/10。  这意味着深圳3月份疯狂的二手房交易终于告一段落。在3月初中央出台新“国五条”措施后,深圳二手房市场形成一波恐慌性交易。中联地产的数据显示,3月深圳全市二手房成交共计18375套,环比暴涨379%,同比去年上涨321%;成交均价为20914元/平方米,环比上涨3.26%,同比去年16695元/平方米的成交均价,上涨了25%。  虽然二手交易有所放缓,但对于此次调控能否让楼价有所收敛,公众的信心似乎不大。深圳本地媒体在网上发布了关于“深圳国五条细则”的调查问卷,只有5%的调查对象认为房价会下跌,近54%认为房价不受影响,治标不治本,41.37%认为反而会涨。  深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫则认为,目前调控细则的基本套路、方法与此前的政策并无太大改变,预计会给市场的成交带来一定压力,“但是价格不会有所下降,目前的市场已经适应了调控,房价上涨”似乎无可避免。  国泰君安分析师李品科认为,粤京沪渝出台的细则,均无超预期的紧缩或宽松。有分析认为,深圳的调控细则保留了足够的收紧空间,例如“适当时候调整征收评估价格”“研究提高二套房的首付比例及利率”等等,只是这些政策均没有实施时间表以及实际操作手段。  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,没有表达具体的细化措施,可能的原因是:“作为上一届政府的最后一次调控,地方政府需要响应表态,但是更多是等待这届政府的调控措施”。

据悉,北京版“国五条”细则中明确规定“本市户籍成年单身人士限购1套住房”。此前,北京市还对外地购房者实施了限购政策,规定外地户口需有在京连续5年的社保或纳税证明,方可新购一套房。事实上,从2011年开始,诸多主要城市都实施了限购政策。

值得关注的是,不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如,重庆提出“加强预售管理,对报价过高、涨幅过快的商品房项目,暂不核发预售许可证”;合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目,价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”,等等。

在3月31日公布2013年度房价调控目标的城市中,青岛和西安都作出了“确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”的表述。其中“明显低于”的表态,与其余城市的表述相比,显得更“狠”,但是却并没有20%个人所得税征收、差别化信贷等政策支撑,如何完成调控效果尚存疑问。

张茂荣认为,在没有对“核实房屋原值”问题进行细化之前,“一刀切”地核实征收20%个税不具备可能性。

“今年万科在京的主要销售产品,都是以刚需以及改善型的产品为主,高端项目的比重会进一步下降。”4月3日上午,万科北京公司的一位高管向本报记者表示,万科希望借此加速现金的周转速度,以确保财务状况的平稳。

南京

不过,施建刚强调,房地产调控应该建立长效机制,从顶层设计开始。首先,应该取消限购、限贷、征收20%个税这种行政调控,取而代之采取宽进严出的方式有需求就可以买,但出售时不能赚钱,从限购变成限售。

20%个税征收如何执行仍留悬念,政策落地或需要“细则中的细则”

深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫则认为,目前调控细则的基本套路、方法与此前的政策并无太大改变,预计会给市场的成交带来一定压力,“但是价格不会有所下降,目前的市场已经适应了调控,房价上涨”似乎无可避免。

房价调控目标:厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

业内人士认为,根据城镇化布局的发展思路和要求,新型城镇化战略有利于房地产市场,尤其是目前城镇化率低于50%的三线城市发展空间更大。

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虽然深圳有两种征税方法,但在市场操作层面大多都是采用核定征收的方法。深圳“维持原状”的操作,让前期近乎癫狂的深圳二手房市场趋于平静。4月1日,深圳房地产权登记中心的二手房过户相关业务,放号量从前期的800多个回落至200余个,大降7成。当天深圳二手住宅成交146套,不如一手住宅295套的成交量,也只有“疯狂3月”日均成家量的1/10。

普遍不设“自选动作”

SOHO中国董事长潘石屹更是直言,“国五条”把流通的税加了20%的措施完全不对,而应该增加物业持有税,这样才有利于控制房价。

天津、上海、重庆和北京的提法类似。但北京明确提出,不能核实房屋原值的还按照核定征收方式计征税。这正是目前市场上普遍采取的方式。

对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策,住建部持“保留”态度。

天津

他认为,新“国五条”中涉及的内容以前都提到过,这实际上是一个重申。

与两年前的情形不同,“国五条”要求的价格控制对象不再包括保障房,而变成了“新建商品住房”,这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。

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出台时间:2013年3月31日

“此外,监管部门要放下统一口径,不要一有风吹草动就出台临时政策。宁愿三年出台一个政策,但这个政策一定是强而有力的政策。”施建刚认为,现在政府部门出台政策有一个时间差,还未出台便有很多坊间传闻,给了不少反应的时间,这样效果并不好。

20%个税怎么征收?目前来看,可能还需要“细则的细则”。北京版“国五条”细则提出,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。

记者在采访中,也明显感觉到开发商充满了谨慎的乐观。一位大型本土房企的人士表示:“总体而言,我们是相对乐观的,你看近期的一些拍地情况,都是溢价在50%以上,说明开发商都看好‘国五条’会带来的影响,当然从长期来看,商业地产会更有机会一些。”

特征3

但昨日,同济大学房地产研究所所长施建刚在接受记者采访时,对于“国五条”的评价并不高,“没有新意,甚至说空洞也并不过分”。

深圳房地产律师张茂荣则表示,深圳二手房不具备强制核实征收20%个税的条件,因为核实征收需要核定现任业主购房原值、合理费用、实际成交价等以便查明应纳税所得额,而实践中实际成交价交易双方不会提供,合理费用也不清,二手房大多几经转手,亦无法核实现任业主购房原值。

此外,对于个人售房收入按规定20%个税的落实情况,住建部在摸底汇总当中,也占有重要地位。在这一领域中,住建部将有望划分“明确执行标准、办法”和仅强调“执行国务院有关政策”两类。

完成“限涨”目标是重点

调控需长效机制

想买(卖)房?先刷屏。这是刚刚过去的周末公众对“国五条”细则的一个本能反应。

此外,重庆“国五条”细则中重申了“国五条”中的房产转让个人所得税按20%征收的内容。记者咨询重庆地税部门也得到了将会严格征收的答复。但一位税务部门人士坦言,在计算个人所得税应纳税所得额时,要核实房屋原值以及按揭利息、装修费用等合理费用的工作量非常大。

房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同,二三线城市更多是“限涨”。比如,大连31日以公告形式发布的“国五条”细则,全部内容便是“限涨目标”:2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

北京版新“国五条”细则中的严厉之处主要体现在三方面:一是按照新“国五条”要求,明确对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,依法严格按照个人转让住房所得的20%计征,而北京地税更是公布征收细则,使其具有可行性;二是对北京户籍单身人士禁售二套房;三是成为所有明确2013年度房价调控目标的城市中,惟一提出“降价”的城市。

其他城市多数仍划定了对房价上涨的容忍度。广州、深圳、天津、大连、济南、青岛、厦门、武汉、合肥等城市,均要求新建商品住房价格涨幅低于城镇(城市)居民人均可支配收入实际增长幅度。重庆则提出主城区低于城镇居民人均可支配收入实际增幅(其他地区房价控制目标于4月底公布)。

2010年期间,在住建部的督促下,多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标,扩大了限购范围。

但是,一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长,对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握,核实房屋原值有一定难度。业内人士呼吁,对“20%个税”政策,有关部门应进一步加以细化,尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税,更应明确操作口径,便于地方遵照执行。

对于“20%个税”这记新政策中的重拳,施建刚表示,现在政府通过各种税收好像是在控制房价。从逻辑上来讲,不管是经济学还是管理学角度都是说不通的。“房价肯定和成本有关,20%一旦真的要收,成本肯定就上涨,房价也必然上涨。”

如果装修等费用已经难以确认,同样将影响卖房净收入的认定。在这种情况下,地方是否可以保留核定征收的自主裁量权?多数城市在细则中尚未明确。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,没有表达具体的细化措施,可能的原因是:“作为上一届政府的最后一次调控,地方政府需要响应表态,但是更多是等待这届政府的调控措施”。

综合央视网 新华网

20%个税或推高房价

截至发稿时,北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的价格”的城市,上海则提出保持房价基本稳定。

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“由于城镇化在未来经济发展中作用重大,因此从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时指出。

本报记者梳理发现,地方调控细则多为“温柔落地”,一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊。

在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后,作为房地产调控部际联席会的牵头部门,住房和城乡建设部已经开始汇总地方出台调控细则的情况,并在评估之后向国务院进行汇报。

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“这种宽进严出的办法,既能保证真正的需求不被抹杀,也可让投机分子因尝不到甜头而主动放弃投机,同时税费收入投入到资金缺乏的保障房建设中,以解决目前低收入者的住房问题。”施建刚还指出,要建立信息联网,“马上联网马上公开,个人买房也会更小心。”

1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定,“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税,这里所说的财产就包括房产。按照之前的政策口径,20%的应税额是差价收入。事实上,对于房屋原值难以确认如何处理的问题,2009年国税总局曾明确,转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额,非普通住房为2%。

重庆市的细则中强调,发挥税收调节作用,抑制投资投机性购房,并规定对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房,以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通商品住房征收房产税。

房价调控目标:2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

施建刚也认为,城镇化使得工业化与农业现代化有机结合。农业现代化牵涉到土地的流转问题,工业化则涉及到农民工住房的问题。城镇化的后续发展必然会推动房地产的发展,可能是以中小城市为主、以保障为主的建设。

上海版细则也提出,对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的,可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。

“到目前为止,不能排除住建部或者国务院针对性地提出要求,调整个别城市房地产价格控制目标和地方调控政策的可能性。”前述接近住建部的权威人士称。对此,前述建设部官员表示不便评价,但他强调,按照国务院的规定,住建部拥有这项权力。

税收措施:加强房地产税收征管,严格实施差别化住房信贷政策,在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

随着地方版“国五条”细则的出台,进入4月,“国五条”威力开始显现。4月9日,新华社报道称,“国五条”天津细则正式出台后的第一周,天津二手私产住宅共成交2084套,与上周相比下降60.5%,降幅超过一半。而深圳当地媒体也报道称,上周(4月1日至4月7日),深圳二手住宅成交768套,相比此前一周,成交套数大幅下跌89%。

北京版细则称,加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验,对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

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与2011年多地以“全市年度生产总值和居民人均可支配收入”为参照目标不同,此次大连、合肥、重庆、济南等城市进一步明确“新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”。

上海细则虽不如北京措辞严厉,但当中也暗藏“杀招”。沪版细则从信贷着手,强调严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。同时也要求严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而北京细则中被认为最严厉的单身人士限购政策,据了解上海此前已对本地单身限购一套住房,所以上海对信贷审核的加码,看上去比北京细则更严厉。

值得关注的是,应税收入的确认是一个系统工程,除了房屋原值外,按照税务总局此前的政策界定,还包括有关税费,比如卖房过程中缴纳的税金和装修费等。

虽然二手交易有所放缓,但对于此次调控能否让楼价有所收敛,公众的信心似乎不大。深圳本地媒体在网上发布了关于“深圳国五条细则”的调查问卷,只有5%的调查对象认为房价会下跌,近54%认为房价不受影响,治标不治本,41.37%认为反而会涨。

各地细则严格遵循“国五条”要求,没有特别的“自选动作”,如何执行“20%个税”政策也有待关注。业内人士提醒,地方细则落地后,应严格执行、稳定预期,防止市场“利空出尽”心态助推房价上涨。

但在相关专家看来,撇除地方版细则不细的通病,“国五条”内容本身也是老调重弹,毫无新意,其中一些条款如“征收20%的个税”反而会助推房价上涨。在城镇化建设这一新背景下,中国的房地产调控需要的是一种顶层设计的长效机制。

根据“国五条”的精神,至少有35个城市(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市,不含港澳台)需要在3月底前出台房价控制目标。

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国五条细则

最发狠:青岛、西安

就目前地方政府的政策表述来看,类似的问题可能还需要“细则的细则”来明确。

重庆:仍不实施限购政策

出台时间:2013年3月31日

新“国五条”细则之最

20%个税怎么征

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