之前陆续出台国五条地方执行细则之后,业主转让所得按照20%征收个税的规定

杜丽娟、李乐  3月最后两天,“国五条”细则“北京版”如期出台,恰如人们预期,细则对之前争议较大的个税征收标准做了明确的解读:依法严格按转让所得的20%计征个税,同时还确定了除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。  一石激起千层浪。业主转让所得按照20%征收个税的规定,一时让卖方市场陷入低迷。原本门庭若市的中介,现在却是无人问津。“已经3天没有任何成交量了,原来一天可以成交3套房,每天来咨询的人都有10多个,现在细则出台了3天,不仅是零成交,买卖双方也都恢复了平静。”北三环一家中介人员李庆玉表示。  市场急冻  在西二环和四环地区,记者走访了我爱我家和链家地产店面,工作人员均称,政策出台以后,成交量有了大幅下降,几乎没人光顾。“一些业主特别是未满5年非唯一住房的业主开始考虑降价,差不多最多可以降10%,比如一套价值300万元的房子,现在价格一般在二百七八十万元就可以出售。”  根据细则规定,对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。北京地税局相关负责人表示,纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的,个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额,按20%
税率计算。  以一套目前总价200万元的普通二手房计算(非5年内唯一住房),之前其个税征收标准为总价的1%,即为2万元,假如房主原购房值50万元,那么新政后按照差额的20%计算,也就是30万元,相比之前,房主要出售这套房源的话,需要缴纳的个税增加了28万元,相当于房屋总价的14%。  另外细则规定,对于不能提供房屋原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。  继3月30日细则出台以后,如今实际成交中,个税征收标准又是怎样?李庆玉表示,目前中介业务主要还是处理3月30日以前的网签量,“目前并没有一例成交案例,所以市场还没有出现20%的征收标准,但长期看来,房主要出售房源的话,肯定会先按照20%的原则来征收,一般要适应一个月时间后才会有一些反应。”  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从调控手段角度来讲,通过20%的税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。  不过,随着二手房市场面临个税调整,它必然会影响到市场的成交量,供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。中国指数研究院数据显示,在北京出台“国五条”细则后,3月31日~4月7日,北京市房地产交易网的网签业务暂时停止,不过截止到30日的统计数据显示,成交量在经过持续上涨后,最后一周恢复到正常甚至以下水平。

“交易过的商品房,业主和税务部门都有契税存根,也会在房产局存一联,因此核定原值并不难,按20%差价缴税也在所难免。”这是本报记者连日来走访房产中介时,听到的最为普遍的回答。

相关负责人表示,纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的,个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额,按20%税率计算;不能提供房屋原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

不仅仅上海,从目前的情况看,仅北京明确了个人住宅转让过程中税费的缴纳细则,包括广州、深圳在内的其他城市对该政策的表态依旧含糊不清。

纵观整篇八点的调控细则,均与房价控制目标相似,许多关键性的政策并没有展开阐述。其中在20%个税征收的环节上,深圳版调控细则则是强调“依法严格开展房地产税收征管工作,充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。完善房地产价格评估技术,发挥其在房地产税收征管中的积极作用,继续加强存量房交易税收征管工作,并根据房价变动,适时适当调整征税评估价格”。

他表示,市场接下来的趋势应该是进一步下行的,但因为已经对政策有了充分的消化和准备,所以成交量不会有急剧的下滑,依然保持缓慢下行的态势。

北京公布“国五条”征税细则 装修费用可税前扣除

昨日,包括中原地产、汉宇地产和21世纪不动产在内的沪上多家大型中介机构均称,由于上海方面细则落地后并未明确执行细则及执行时间,目前送交的二手房交易个税仍按照原先标准执行,买卖双方仍普遍选择1%或2%的标准,与细则出台之前没有区别。

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相比其他一线城市,北京在“国五条”落地后的交易日还未达到一周。因为3月31日至4月7日,当地房地产交易系统进行升级调整,其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费;

来自汉宇地产的消息则显示,“国五条”细则出台后,公司的业务量存在明显的区别,尤其是二手房的业务量。3月份该公司二手房交易总量相比前几月,增长幅度达到了400%~500%。但进入4月份之后,无论交易量还是成交量,均出现50%~60%的下滑。

这意味着深圳3月份疯狂的二手房交易终于告一段落。在3月初中央出台新“国五条”措施后,深圳二手房市场形成一波恐慌性交易。中联地产的数据显示,3月深圳全市二手房成交共计18375套,环比暴涨379%,同比去年上涨321%;成交均价为20914元/平方米,环比上涨3.26%,同比去年16695元/平方米的成交均价,上涨了25%。

这句行话意味着一个刺眼的数字:业绩是零。

闽南网4月3日讯
北京市贯彻国务院房地产市场调控细则出台后,北京市地方税务局就转让住房所得征收个人税问题进行了解答。北京地税局的细化标准于3月31日起执行。

作为新“国五条”的落地细则,3月30日,北京市人民政府办公厅正式下发了“贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知”,并于发布翌日正式开始执行,其中就包括,“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”。

2010年期间,在住建部的督促下,多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标,扩大了限购范围。

多家中介机构称,交易中心目前都未接到按照“新办法”缴纳二手房交易个税的通知,因此依然按照原来的办法在缴税。

经济适用房:原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金;

记者从沪上多个大型房产中介处获悉,上海细则中最具看点的“对二手房交易严格征收20%个人所得税”这一要求尚未开始执行。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从调控手段角度来讲,通过20%的税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。

昨日晚间,北京团结湖一名房产中介人士向本报记者透露,据他所在公司群发的通知,北京某城区已经明确,2006年以前的满五年非唯一的公房继续按照1%征收。

房屋原值如何核算五类房源各不同

的确,在北京的二手房市场中,已有征收20%个税的房源从挂牌出售开始陆续进入到买卖交易的网签、过户等相关阶段。

市场急冻

但与外界认为的可以通过装修费节省个税的猜测不同,在中介眼中,有了过户指导价这种操作方式,装修费这一项的“折扣力度”并无意义。

据了解,纳税人若能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费的,不得再重复扣除装修费用。

而面对越来越多的需缴纳20%个税的房源,市场的博弈也在不断深化。

多位住建部人士向记者证实,2010年期间,在住建部的督促下,多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标,扩大了限购范围,但对于2013年是否采用同样的措施,他们除强调拥有这一权力外,均未作出明确的表示。

交易登记所内一名工作人员称,目前房屋交易仍按“老办法”征税,5年以下的住房还是按照房款的1%收个税。但下一刻怎样征收就不得而知,政策随时会变。

北京市地方税务局相关人士表示,纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,主管税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。新华社4月2日电

市场博弈

相比之下,在“调低”产品结构方面,保利地产面临的压力更为巨大。王英男坦言:“在去年推出的住宅产品中,约80%~90%为高端住宅。销售单价在4万元/平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上,其中,保利·中央公园实现销售额约40亿元,保利东郡约20亿元。”

更需要关心的是,本月进行网签的这些住房,是否已按照新政缴税?在房屋原值认定细则尚未完全明晰的阶段,是否存在减少个税支出的空间?

已购公有住房:公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门交纳的所得收益及相关税费;

据北京中原统计,满五年唯一住宅占最近网签成交的70%,其他部分成交为最近1~2年的二手房房源。

3月31日下午,深圳公布了“国五条”实施细则。其后两天,该市房地产市场迅速变脸。地产股大涨,二手房成交回落。业内人士认为,深圳除了继续维持现有政策外,并未落实进一步的调控措施。而按相关文件的表述,深圳除了模糊地表示将“严格执行房地产交易税”外,对于20%个人所得税如何征收、向谁征收等问题没有比“国五条”更详细的说明。地方政府似乎打算再把球交还给中央。

所谓的“新办法”在个税法和此前的国税总局政策口径中均有明确。如何保持政策充分落地执行?国税总局原副局长杨崇春在接受本报记者专访时称,应当研究一个既方便群众,又能体现政策,既维护群众利益,又能打击倒房投机行为的好的简易办法,“如果这个问题不解决,我觉得执行这个政策还会走样。”

城镇拆迁安置住房:针对不同情况分别作出具体规定。

据上海中原研究咨询部提供的数据,上海“国五条”细则出台之后,中原门店二手房挂牌量减少五成左右,来客量减少五成,业务量较三月份同期大幅下滑六成左右。

重庆:仍不实施限购政策

就目前来看,交易量已经显示“速冻”迹象。广州中原地产一位经纪人透露,截至目前,其所在门店销售业绩下滑六七成,“该买的房子上月都买了,观望期日子真的很难过。”梁斌说,在3月份,他曾凌晨5点来房地产交易登记所排队过户,但也只能排到第二三十位,而现在,交易所内人迹寥寥。

房屋原值是征收个税的重要依据。据介绍,根据房源情况不同,北京对不同房屋原值计算方式也不同。

业内人士指出,在疯狂3月之后,楼市成交本就会出现一个休整期。目前,买卖双方心里预期差距开始扩大,市场成交量骤降,正驱使行情迅速向买方市场倾斜,购房者已经从去年底开始的房价快涨恐慌中回归平稳,不再追涨。普遍对市场持观望姿态,价格不到位,则不出手。

开发商的利好

不过,北京在细则出台后紧接着出台地税部门的政策解读,明确20%计征的条款,同时确定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。但在现实操作中,对于确不能提供房屋原值相应凭证,且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,北京地税明确,依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。

商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;

“现在有个税的房源报价还有商量,但满五年唯一住宅的价格相对比较坚挺。”上述门店的经纪人对记者表示。

其间,住建部部长姜伟新带队对陕西省落实中央房地产调控政策的情况进行督察,在与陕西省、西安市政府有关负责人谈话期间,姜伟新明确表示西安市出台的当年度房地产价格控制目标明显超过了市场和公众的预期,不利于落实中央政府有关房地产调控的有关精神,并提出要求西安市调整已经出台并公布的房价控制目标。

北京市住建委的数据显示,4月10日该市二手住宅网签量为261套。而在过去的3月,在“末班车”效应下,北京二手住宅网签总量为43780套,日均超过1400套。

“需要缴纳20%个税的房源,也可以通过提供装修款发票的方式对差额部分进行一定的抵扣。”该店长对本报记者表示,“实际缴纳的个税并没有理论上那么多。”

“到目前为止,不能排除住建部或者国务院针对性地提出要求,调整个别城市房地产价格控制目标和地方调控政策的可能性。”前述接近住建部的权威人士称。对此,前述建设部官员表示不便评价,但他强调,按照国务院的规定,住建部拥有这项权力。

二手房交易的个税征收有两种方式,一是按照房屋转让差价扣除合理费用后的余额征收20%个税,但由于在现实操作中纳入合理费用的房屋装修等费用确认存在难度,所以市场普遍采用政策许可的第二选项,即不能正确计算房屋原值和应纳税额的,对其实行核定征税,各地税率在1%~2%。

对于成交量的大幅下滑,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析认为,除了前期的过度透支,北京二手房市场成交量跌幅如此明显,也是受到了交易个税大幅提高的影响。

同时,他强调,从今年推向市场的产品结构来看,单价4万元/平方米以上的高端住宅比例会大幅降低。目前,保利东郡只剩下70套房左右,加之地下车位和项目中的配套商铺,货值大约15亿元,而整个项目可能将在8月份收盘。除此之外,保利地产蓟门桥项目将在10月份入市。不过,该项目也只有十几亿元至二十亿元左右的货量。

因此,本次“国五条”只是对既有政策的重申,但一些地方的细则中却对20%个税的问题避而不谈。

事实上,目前京沪广深四大一线城市中,仅北京按“国五条”要求严格执行二手房交易卖方需缴纳20%个税的规定,上海、广州及深圳已出台的地方版“国五条”细则均未涉及二手房交易20%个税的问题。

虽然二手交易有所放缓,但对于此次调控能否让楼价有所收敛,公众的信心似乎不大。深圳本地媒体在网上发布了关于“深圳国五条细则”的调查问卷,只有5%的调查对象认为房价会下跌,近54%认为房价不受影响,治标不治本,41.37%认为反而会涨。

上述团结湖中介人士向本报记者举例说,该区域在售的一套50平方米商品房,业主购买价格为30万元,现在以200万成交,原则上应按照170万元差额扣除合理费用等金额后的20%来缴纳个税,但中介可以按照1.8万元~2万元/平方米之间的过户指导价来做网签,将交易价格做低至100万元,于是,差价缩至70万元,需缴纳的个税相应减少。

沪广深尚未执行

“在上一轮限购的过程中,很多地方政府实施的是差别化的限购政策,即主城区限购,新区不限购,而很多城市的主要成交量都在新区,而本次国务院调控政策的精神,就是要统一限购,不能同一城市区别对待。”一位接近住建部的权威人士向记者解释。

广州市常务副市长陈如桂此前向包括本报记者在内的媒体称,“国五条”广州细则出台后,税务局会根据细则出台一个具体的办法。昨天,广州市地税局相关负责人对本报记者称,对于二手房税收细则,广州税务部门仍在制定过程中,“很快就会出来了。”

虽然“20%个人所得税”政策尚未在上海开始执行,但“国五条”细则”腰斩”市场成交量的杀伤力却不容忽视。

不过,随着二手房市场面临个税调整,它必然会影响到市场的成交量,供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。中国指数研究院数据显示,在北京出台“国五条”细则后,3月31日~4月7日,北京市房地产交易网的网签业务暂时停止,不过截止到30日的统计数据显示,成交量在经过持续上涨后,最后一周恢复到正常甚至以下水平。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者,截至4月10日,中原地产各门店共成交626套房,截至9日成交571套,“一天成交55套,也是正常月份的成交水平。”

北京中原地产研究部的统计数据显示:截至4月24日,北京二手房合计网签仅3789套,而且这还包含了在网签暂停期间积压的网签量。

房企策略调整

而在上海,市场反应并未如原来预期一般,迅速下滑到“冰冻期”,只是呈现逐步下探的趋势。
中原地产锦绣华城二店的房产经纪人汤才志告诉本报记者,自细则出台后自己并未有成交业务,但来看房的人还是不少。

另据我爱我家苏州街店店长介绍,目前除满五年唯一住宅不需要缴纳20%的个税以外,北京大量的已购公房由于在建委的系统中查不到购买原值,其个税仅需按1%征收。

北京:房企规避高档房

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