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网易买房训练营为网易房产针对买房新手推出的课程服务,第二期【年底冲刺班】今天正式开课啦,让大家7天打好买房基础轻松上阵!今天的课时主题是【买房前一定要懂的房产专业名词】:01、【板楼】由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯,长度>宽度的楼型,高度一般不超过12层优势:多为南北通透,户型方正,使用率高劣势:土地占用率大,开发成本高,多低楼层低密度02、【塔楼】指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅,“长度=宽度”的楼型,建筑高度一般12-35层塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼优势:节约土地资源,空间结构灵活劣势:使用率低于板楼,易出现无采光的暗厨/暗卫03、【得房率】可供住户支配面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比一般得房率在80%左右比较合适各楼层建议得房率:高层为60%-80%,小高层为80%-85%,多层为80%-90%若得房率过高,会影响楼梯和过道面积,居住体验变差04、【容积率】又称建筑面积毛密度,容积率=建筑总面积÷用地面积,容积率越低,居住舒适度越高一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过305、【绿地率、绿化率】绿地率:各类绿地的总和与居住区用地的比率绿化率:绿化覆盖率,绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。绿地率<绿化率,一般小区绿地率在30%左右才合适06、【建筑高度划分】低层:1-3层(小于10米)多层:4-6层(11-16米)中高层:7-10层(17-24米)高层:11-39层(25-100米)超高层:40层以上(100米以上)07、【建筑面积、套内建筑面积】建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台面积08、【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%即:公摊面积=电梯+走道+压力泵等09、【梯户比】指电梯数和每层楼住户数的比例。比如一层楼如果有2个电梯,4户家庭,那么它的梯户比为2:4。比例越大,越拥挤,居住体验越差。10、【层高、净高】层高:指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度净高:指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度11、【复式、跃层、错层】复式:层高一般为3.3米,可分成两层使用的房屋错层:指一套房子不在同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高低不平的平面上跃层:占两个楼层,有内部楼梯联系上下层12、【户型图、规划图、楼层平面图、区位图】户型图:反映该户型的形状、面积、朝向、各个功能分区等楼层平面图:反映户型与户型相互的影响程度,比如私密性的高低等规划图:反映楼盘布局、规划等,可以对小区有一个整体了解区位图:反映小区所在的区域、交通情况等13、【开间、进深】开间:房子的宽度,及两条横向轴之间的距离,是衡量住宅采光能力的重要标准进深:房子的长度,是衡量住宅采光通风的重要标准。一般进深控制在12米以内14、【四气、全齐】四气:暖气、煤气、热水器、空调全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜)15、【装修分类】毛
坯:水泥地、白墙简 装 修:地砖、白墙中 装 修:大地砖、老式木地板精 装
修:木地板、包门、包窗、带部分家电豪华装修:装修前卫、用料讲究16、【期房、现房、准现房、尾房】期房:指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房子,开发商只有预售许可证,还没有拿到大产证现房:指已经达到了入住的标准,购买了就可以交房。开发商拿到了大产证,购房者入住后,可以很快办理房屋产权证准现房:指房屋已建好大体轮廓,楼房马上封顶,能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素的房子。但开发商还没有拿到大产证,从这一点上说,准现房在性质上属于期房尾房:指房子盖好后,大部分都已经销售出去,只剩下几套还没卖出去17、【房屋产权、土地使用权】房屋产权:指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成土地使用权:商业、旅游、娱乐用地40年,工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年,住宅用地70年买新房或者二手房,一定要看房屋的产权是否清晰,以及土地使用年限的长短18、【五证】五证:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证最主要应该看两证,国有土地使用证和商品房预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题19、【土地出让】国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者,并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式20、【溢价率】超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%假如标价100元的土地,通过拍卖,最后成交价是200元,那么这个土地就是溢价土地,溢价率就是100%21、【七通一平、三通一平】三通一平:水通、电通、路通、场地平整七通一平:通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整22、【今日知识点】在二手房市场交易中,如果房子满足“满五唯一”条件,相对会受欢迎很多,那么满五唯一究竟是什么概念?这样的房子能省多少税费?我们一起来看一看!今日的课程就结束啦,放上本期训练营的【课程表】:DAY
1 多做功课,买房不吃亏DAY 2 如何买对人生首套房DAY 3
年底时不是买房好时机?DAY 4 馅饼还是陷阱?购房全避坑指南DAY 5
年底楼市买房全攻略DAY 6 买房选房实践课DAY 7
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二、五证两书

八、赠送面积:购房时大都会有一些面积是赠送的,如:阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值

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房屋本身类

五、绿化率和容积率

购房可不是件容易的事儿。面对销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语,您是否会感到迷惑不解?因此,在去售楼处实地看房前,您必须掌握一些基础的房地产知识、术语,这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟,才不会被各种杂乱信息所误导,谨慎买房才不会轻易掉进陷阱。

2、70年产权

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70年产权在国法律规定中,土地使用权与房屋产权两个不同的概念:一个是房屋本身的使用年限,另一个是土地使用年限。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要,不少人在购房时不禁产生疑问:当使用期限到了之后,房子还属于自己吗?

住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。房屋是你的私人财产,享有永久的所有权和使用权。土地是国家的,一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,这是土地出让过程中确定的。实际上,现在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算,加上开发周期,最短也得1-2你年,到你手里使用年限就不到70了,如果开发商再囤积一段时间或者几经转手,就更短了。有可能是30多年、60多年的。

土地使用权出让的最高年限是居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金。

日前国务院总理李克强在答中外记者问时,对于民众最关心的民生话题“房屋产权70年到期后怎么办?”给出了明确的回答:可续期,不需申请,无前置条件,也不影响交易。国务院已责成相关部门就不动产保护提出议案。

净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

得房率是买房比较重要的一个指标,得房率的计算公式是得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积。

九、开间:开间就是采光面,当然是越开阔越好。一般,两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间最大不可超过3.9米;120平方米的住宅,客厅开间在3.9米至4.2米之间。

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上面总结是一些购房者在买房的时候经常听到的一些相关的专业术语,基本上熟悉这些也就可以了,不过开发商在需要购房者缴纳费用的时候,比如定金和订金,购房者也是需要分清两者之间的区别的。

三、公摊:所谓公摊面积,分摊的公用建筑面积的简称,与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。

期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子,需要一段时间才干够领证入住。

容积率:容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,容积越大,土地利用程度越高。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于40%。

现房指的是已经建成可以立马交付使用的房屋,开发商已经办好了相关的产权证,只需要和购房者签订购房合同就能很快办理房产证了。

2)现房劣势:价格较高,而且对于品质较好楼盘,楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走,选择范围缩小

5、得房率

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计算房屋面积时,计算的建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共局部的面积就越少,住户也会感到压抑。

一般,得房率在80%左右比较合适,公共局部既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。

学习了这些购房知识之后,在买房的过程中,无论开发商如何推销,自己心里有底就都不会轻易被忽悠了。

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三、房屋产权

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对于每个人购房者来说,购房遇到情况都不一样,只有掌握了必须的房产知识,才不会被开发商各种杂乱的广告宣传信息所误导,是选择期房还是选择现房、选择精装房还是选择毛坯房……如此种种,似乎都有一道“二选一”的问题摆在购房者面前,掌握一定的购房知识,就会让你在购房大军中旗开得胜,不会轻易掉进陷阱。

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