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房租暴涨,成了这个盛夏的热词。在“房住不炒”“租购同权”的调控背景下,部分热点城市房租上涨明显。曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓,反成房租上涨的新推手。房价、租金一波未平一波又起,从炒房价到炒租金,楼市为何“按下葫芦起了瓢”?

问题:最近有关房租的话题讨论多了起来。有自媒体称,有些城市的房租短期内上涨50%,引发大批租客的“共鸣”,尤其是大城市的年轻朋友。\n有专家建议将房租纳入楼市调控,你怎么看?

2019年开春当大家欢欢喜喜从老家过完年返回深圳没几天后、房东又告诉你、你租的房子租金从这个月开始又要加钱了、心中这火热的情绪可是突然间从头冰冷到了脚、眼睛睁的大大的、一脸的不知所措、而焦虑情绪也开始在租房人群中蔓延,“压垮大部分年轻人只要四个字:押一付三”、“躲过了高房价,躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”,相信这些话语瞬间会击中绝大多数在一线城市打拼的年轻人。

问题:今年房租的暴涨行情,比往年都“凶猛”许多。究竟是谁推高了房租?

8月份的房地产,有两大关键词,其一是土地流拍,其二是房租上涨。这两个话题,我在之前的推文中都有聊过。

长租公寓成为房租上涨新推手

回答:

据了解,随着大批务工人员返程,深圳的租房市场还会进一步升温,租房最高峰将出现在元宵节以后、真的是躲不过的高房租、而造成这种现象的原因是多方面的、除了深圳人多地少之外、CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、节后租赁旺季的到来等是深圳房租上涨的重要原因、但房租大幅上涨主要还有三大真实的原因、可能是大部份人没有看到的。

回答:

今天就第二个话题,房租上涨,稍作回顾,提供一点新的解读吧。

“我的工资还没涨,房租就先涨了。”毕业仅一年的张楠为了节省开支,租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观,但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知,租住一间卧室的她每月需要多交500元,租金涨幅接近20%。

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我们认为,一是高房价下滞涨时代必然产生高房租的到来、二是短期的需求增加、新房供应紧缺、一线城市进入补库存阶段、深圳城市更新及旧城改造在全市铺开、可租售房源有限、另长租公寓的兴起、以及资本力量这三种因素共同的作用下推高了深圳的高租金。

高房租并不是高房价演变的,但是关联确实不小。来说说房租是如何一步一步涨上去吧!

其实,甭管你怎么约谈,接下来房租还是要涨,这其实是一种更无解的炒房方式,升级版。

在各地高校毕业生交流群里,房租上涨的话题,伴随着“躲过了高房价,躲不过高房租”“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”等自媒体标题,催生了不少焦虑情绪。

北京租房者的房租收入比,已占去了近六成。此外,人均月租金涨幅,已超过人均可支配收入的涨幅。另据《2017年应届毕业生租房价格报告》显示,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

第一大原因,是滞涨时代的到来,房租必然会上涨。

首先,无论是房价还是房租,还是任意一项交易环节,供需关系都是非常重要和关键的因素。自然大家都说人口红利在逐渐消失,但是随着中国城市化的进程越来越快,范围越来越广,一二线城市的人口流入越来越多。价值一二线城市户籍制度的放款,人才吸引政策的强而有力,各种补贴,愿意来一二线城市置工作和生活的人与日俱增,而这些城市的房价普遍比较昂贵,购置成本高,那些原来够一够还能买得起房的刚需们,现在也够不上首付了,都由置业市场流向了租赁市场,更不要说刚毕业的大学生了,根本不是他们个人和家庭所能承受得起的,所以只能选择租房。

下面是我对房租上涨的三点解读。

中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%。

买房买不起,可以租房,现在如果连租房都租不起,问题就更严重了,而且又是年轻人群体。我认为要真正让居者有其屋,就必须对房地产租赁市场进行整治。之前住建部联合七部委对30个城市的房地产市场乱像进行整治,其中不仅是治开发商和中介抬高房价,还要对房地产租赁市场进行整治。

我们知道2017年上半年深圳的房价冲到了最高峰、近两年随道着深圳楼市持续调控,深圳房价虽然没有再大幅上涨、但连续两年保持在高位平稳运行、全市商品房住宅均价一直保持在55400元/平左右、一部分购买需求得不到满足,这部份人群进而转移到租赁市场。

其次,说说机构,很多房地产企业也都转向了长租市场。比如万科的翡翠书院,银城的银城千万家等等,企业转型,长租市场起来也是顺势而为。他们作为机构,有很高的运营成本、推广费用、资金滞留的成本等等,所有者一切都是由房租来承担的,所以这些机构不仅会抬高房租,更会给你一个合理的逻辑,接受这个事实,为结束前期的推广红利期,为后面的营收做准备。

01房价不涨,房租必然上涨

由于毕业季、求职季、开学季叠加,7、8两月是租房高峰期,往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年,长租公寓成为房租飙涨的新推手,尤为引人关注。

这次房租大涨的原因有三个,一是受到房地产调控影响,中介收入少了,只能转战房租市场,为了增长收入,只能哄抬房租。二是,更多的游资都要分享住房租市场的蛋糕,大家都挤进房地产市场,收购租赁房源,导致租赁房源紧缺。三是棚改大拆迁,导致了大量外来人口租到便宜房的机会缺失,也导致当地的房屋租赁均价的上涨。

新葡萄京官网8455 3图片发自简书App

最后一点,也是很重要的一点,就是买卖变租赁!投资客的房子由于政策限制,限售令等等,很多房子都滞留在手里,无法出售。同时,他们进入买房市场的成本也是越来越高。成本变高,周期变长,怎么办?涨房租呗。

这是中国楼市的特色。其特色可归结为两个字:异步。

北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧,她告诉记者:“租金为每月2490元,此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

所以,我们也建议政府不仅要调控房租市场,还要引入长效机制,要拿出二个手段,一是整顿房地产市场乱像,对于哄抬房价的中介直接处以重罚,对刚成立的网络房屋中介平台要进行有力监管。租赁双方的任何约定,都要通过合同形式确定下来,违约要受罚。这样可使房地产租赁市场更加规范,任何借机炒作房地产市场的行为,都会遭到打击。要切实保护业主和租客的利益,让租客觉得租房很舒服,很安全。

过去十年,我们曾经放了很多水,货币增速平均每年接近20%,而GDP的实际增速每年只有10%左右,而去年GDP的增速还不到7%、相当于货币每年贬值10%
以上。

回答:

所谓异步,指的是在中国楼市的发展过程中,房价和房租的涨幅相差非常大。过去年10年,不少城市的房价涨幅都达到了几倍,但房租涨幅远低于房价涨幅。

中介抢房囤房,扰乱租房市场

二是,建立房地产长效机制,政府可以拿出土地,免费让开发商去建租赁房,但不可出售,然后进行监管,让开发商每年能获取5-6%的租金收益,因为租赁房市场不会受到房地产调控影响,收入长年稳定,开发商就有了参与到租赁房积极性,这样大量的租赁房供应到市场,房价自然也就涨不上去了。

所以过去十年,举债买房的人都挣钱了,因为债务在以每年10%以上的速度缩水,相当于资产每年增值10%。

高房价还是高房价,高房租则是高房租。高房租不是高房价转化而来,高房价也没有因为高房租的出现就消失。但是,高房租确实出现了,而且,上涨速度很快。

之所以出现这种现象,我认为是房地产发展的策略有关。

长租公寓租金为何飙涨?北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价,从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。

回答:

值得庆幸的是,过去十年,发行的大量货币被高涨的房价所吸收,高房价相当于蓄水池,印出来的货币并不会传导到民生领域如日用品、粮食、蔬菜等价格。

那么,高房租是怎么来的呢?是因为房产中介借着金融创新,异化了租房金融,透支了市场信用,把房客当作了中介空手套白狼的筹码。

当所有资源全都集中于住房买卖市场,大家关注的自然也都是房价。所以在购房者来看,眼前最重要的是如何抓住房价的红利期。通过杠杆来实现上车,再继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套,两套变四套……”式的资产几何级增长。

“我爱我家”原副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场20%到40%的价格在争抢房源,人为抬高收房价格。

城市调控房价上涨,已然任务繁重。不应再为其增加任务。

现在,最新的房地产政策是遏制房价上涨,则多印出来的货币就会向其它领域流动。在租房市场的表现是:房租上涨高房价向高房租传导,房租在补涨、而作为一线城市的深圳从2018年下半年开始,城市房租开始大幅度上涨、而2019年开年后又会再涨一波。

所谓透支信用,就是指房产中介利用手中掌握的房源,将房东与房客的租赁关系,异化成房客与金融公司的信贷关系,由金融公司给房客信用贷款,然后把这些贷款给房产中介,房产中介则按租赁合同逐步把租金支付给房东,自己则利用贷款与租金之间的“时间差”,继续抢占房源。一旦房源受阻,风险立即爆发。而中介自己,则不需要承担任何风险。

整个市场是亢奋的,短时的,买卖房子赚差价是第一要务,人们对赚房租这种慢钱兴趣不大,他们愿意接受较低水平的租金。

事实上,长租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示,深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”,当零散房源都被大供应商收入麾下,租金话语权自然也被他们掌握。

但对于《房屋中介》肆无忌禅狂收租赁房源,然后大幅加价再出租,必须采用有力对策,加以阻止。否則,会对城市房价上涨,构成推波助澜。

其次就是,需求增加、供应紧缺、深圳城市更新旧城改造带来的可出租房源急巨减少、拆迁、改造成本的增加,也开始传导到租金上。

不仅如此,由于不顾一切、不惜一切代价地抢占房源,中介机构就把租金不停地向上调,导致租金越来越高。所谓高租金,也就是这个

但是,这种增长必然是不可持续的,一旦房价失速,人们就会寻找资产增值的替代方案。

除了恶性抢夺房源,长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上,两居室在5000元以上,一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。

对策1,中介的初衷,是为出租户和需求户,搭起沟通的桥梁。現在中介变成《二房东》。我认为这是一种典型的《二道販子》。应该取缔这种《空手道》。在中介的经营范围中,标明《禁止倒租房屋》。

可出租的存量房源减少,尤其2000元以内的低价刚需房供应量快速下降,市场需要强烈,促使租金上涨。随着深圳城市更新的加速推进,大量的农民房和老旧社区被拆迁改造,这些实际承当城市“廉租房”功能的物业,居住着大量深圳外来人口,它们被改造成高大上的小区。大部分租客由于工作或者生活的原因,选择就近居住,它们被迫向周边的地区迁移,造成一种从中心点往外推的“溢出效应”。周边的房源因为面临突然暴增的需求,造成“一房难求”,租金火箭般的加速上涨,尤其在旧改项目周边的房源,租金短期增幅更加明显。这种情况在上沙,田面,湖贝村都得到验证。当旧改项目回签入伙后,物业价值和租金提升,也意味着片区平均租金上涨。

回答:

所以说,当前房租上涨,很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益,只不过过去是房价,现在是房租而已。

中原地产首席分析师张大伟认为,很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房,包装高价出租,赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据,制造市场上涨预期。

对策2,重新设计租房表格。要求出租房主和租赁房主,中介,三方必须同时到场,同时签字。

最后一个就是长租公寓的兴起、以及资本力量的进入、短期内也间接推升了深圳的高房租、但随着更多长租公寓投入市场也会起到平衡稳定房租的作用。

前些天,因为我爱我家原副总曝光链家、自如、蛋壳等中介公司和长租公寓公司为了垄断房源,哄抬租金,一时间“从买不起房子,到租不起房子”火遍网络,这其中有很多的原因,我们一起分析一番。

当房东们想赚房租这份钱的时候,自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性,在大量的房东眼里,并不十分重要。

过度加杠杆,资本玩起“空手道”

对策3,可采取加税的办法。由税务部门统筹。

近年来长租公寓的兴起,各大品牌公寓大规模跑马圈地,也是租金上升的助力。政府一直在推动租房市场的健康发展,发布了不少利于行业的政策。房地产,地产中介,酒店系,互联网各大玩家涌入长租行业。承租端的火爆需求,变现助推租金上涨。很多公寓管理公司,为了完成房源任务,不得不高价获取房源,而高成本压力之下不得不转嫁给终端租客。长租公寓对外的租金比周边同类型房子高出20-30%的价格,普遍把大房子改成小单间,二房改成三房甚至四房,总价低单价高,颇受年轻租客的喜欢。在深圳以自如、万科、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,借助资本的力量扩大规模,以高于市场正常价格的20%左右在争抢房源,人为抬高收房价格,重新装修后推向市场,也间接推高了房租,当然了资本力量进入长租公寓要用另一种眼光来看待、主要是整合了资源为大家提供更加优质的租房市场、政府部门也看到了这当中存在的问题、严控住房和产业用房租金过快上涨。

我们先看两组数据,一二线城市房租同比涨幅,成都、深圳、重庆排名前三,大约有20个城市房租同比涨幅超过20%,除郑州外,其他城市全部上涨。

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