紧接着郑州、成都出台限购政策……整个十一假期,现在的调控政策已经涵盖了以上两点

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现在的房价之高,对于很多中低收入的家庭来说已经超出了他们承受能力。近期,最高层领导会议在提到房地产市场时,用到了历年来最严厉的措辞:坚决遏制房价上涨,可见房价对于普通民众生活的影响。

问:2019年全国多地解除房地产限价、限购政策,说房价会爆跌的人还能否自圆其说?

2016年9月30日,北京、天津相继出台楼市新政,紧接着郑州、成都出台限购政策……整个十一假期,每天一个限购/限贷城市已经成为大家每天关注的点,至此,短短7天时间,已经有18座城市出台楼市调控新政。随着限购政策的放开,土地供应量的严格控制,目前大连的库存已经基本达到了比较健康的状态,10月也将迎来大连近2年来首个土拍高潮,从上半年的土拍价格来看,地价若有上涨,势必会带动周边的房价。

问:房价2019年下半年会不会微跌?

在楼市火爆,人人都想赶紧入市分一杯羹的时候,其实楼市已经悄然的变天了,也逐渐迎来了房价上涨的完结。接下来就从政策环境,市场供应,市场需求,金融环境和房地产税五个方面来看一看房价上涨为什么会完结。

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2016年9月30日,北京、天津相继出台楼市新政,紧接着郑州、成都出台限购政策……整个十一假期,每天一个限购/限贷城市已经成为大家每天关注的点,至此,短短7天时间,已经有18座城市出台楼市调控新政:

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一二线城市因为房源少,房价上涨还有市场因素影响,但在三四线城市,棚改货币化安置比例过高则是催涨房的重要因素。棚改制造了购房需求,同时又将这些需求直接推向了房地产市场。一下子有这么多“不差钱”的购房者集中买房,房价想要不上涨都难。

解除限价、限购这事不容易发生,起码现在了解到的情况是这样的。

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房价会不会跌一定要结合当地的情况看,以我老家张家口为例,张家口会在2022年举办冬季奥运会,这个消息出来以后,周边和市区的房价飞涨,从一开始的八千多涨到现在的一万五千多,崇礼这个县城现在也一万多,再加上今年高铁开通了到北京的线路,感觉以后还会涨。我感觉房价相对来说是一定会涨得,我2018年一月份在包头买的房子,当时是6780,2019年最高涨到8500,现在基本稳定在8300左右,所以房子一般是涨价一两千但是降价只有小几百。我感觉房价的大幅度降价应该会在二十年以后,因为现在我们90后这一代再加上父母基本上有3-4套房子,所以以后的孩子房子不是问题,也不是刚需,那个时候可能会降价。

政策环境

那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢?其实也不是。通过往年的楼市调控来看,无论何时,只要政策的干预,房价的走势或多或少都会受到影响,只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。

2019年,楼市调控的官方定调是:稳地价、稳房价与稳预期。“稳”字当头,说明房价要暴跌或是暴涨都是不大可能的。地价在房价中的占比不小,稳地价对稳房价的作用是不言而喻的,而稳期预,就是在打破房价会暴涨的幻想的同时,也不鼓励房价暴跌。

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国内的房地产市场绝对是过饱和状态,国家的管控力度越来越大,炒房者将会面临房产税、空置税等税收压力,而急于出手。三四线城市如果没有特别发展的吸引力,现有的房源无法消耗,房价势必下降。一线及发展势头好的新一线和部分二线,相对来说下降幅度不会太大,因为随之吸引过来的人才有住房需求就会有购房需求,房价整体不会下降太多,但考虑到通货膨胀,不降其实也就是在降。

“房住不炒,租售并举”在今年的大会上被重申,并且作为未来房地产市场发展的指导思想,围绕这个中心思想,各种楼市调控政策相继出台或即将推出,再配合以往调控政策的持续调控,可以说在政策环境上楼市迎来了大利空。成都楼市目前已经是“三限”状态,既限购、限售和限价,限购指不管买新房还是二手房必须满足相应的购房资格;限售指不管购入新房还是二手房必须达到规定年限后才能出售;限价指房管部门对新房价格进行限定,控制新房价格虚高,不过二手房价格不受限制。由于二手房不在限价范围内,加上限价使得新房供应量急剧减少,促使成都二手房市场从7月开始火爆异常,当然这也是政策出台的目的之一,去库存,去空置,去杠杆。在这个时期也是楼市投资者最好的离场机会,但不少人却觉得楼市前面几次都是越限越涨,所以已经不相信政府的调控决心和手段,依然疯狂入市。有这种想法是可怕的,狼来了的故事大家应该都听过,喊了几次狼来了,狼真的来了却不信了,结果就只能羊入狼口了。

上面提到了房价高的原因,有的城市是因为新房供小于求,有的城市是因为棚改货币化安置产生了大量“不差钱”的购房需求。当然,从房价构成的角度来分析,地价过高、税费比例高、货币超发等都是导致房价不断上涨的重要因素。另外,投机炒作也是促成房价快速上涨的原因之一。要想房价下跌,需要从以上因素中找解决方法。

要说的是,解除限价、限购这事若多地发生,肯定对购房者而言不是好事。

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微跌这个词用的好,2019年马上年底了,以目前的市场营销来看,房地产辸有上升的空间,但仅限于新房,二手房基本上都是在下跌,至于房东卖不卖,挂多少,那是人家的问题,如果参考2019年青岛10月份二手成交平均价来看,也就在1.5万左右,这个是没法改变的现实,老房子,面积小单价高,挂半年也卖不出去,反而那些80平以上单价1.5万的卖的特别好!基本上都是换房的(小换大),预测2020年三月份之前青岛的房价会进一步下探,很有可能回归到2016年之前的价格(部分),让我们拭目以待

新房市场因为限价,就算全款也一房难求,这种状态是不可持续的,是一种假象而已,目的只是为了去二手房库存和杠杆,当二手房库存降到一定数量,新房市场就会逐渐打开购房通道,比如最近成都房管部门出台的摇号购房政策,不用全款都能公平摇号买新房,这已经是一个重要的信号了。

新房供小于求,一是通过限购、限贷等从需求端限制购房需求,二是通过增加供给来改变供需关系。现在的调控政策已经涵盖了以上两点,只不过因为需求量依然很大,供给虽有增长但仍难以满足需求,因此效果并不明显。

限购应是最难被解除的政策。限购让投机炒作无缘进入一地的楼市,没有购房资格意味着炒作无门,投机成分越少的城市房价也不会大涨。如果限购的闸门放开,对一些热点城市来说,就是非常坏的事情,此前调控的成果也许就此消弥,而投机炒作则又有了进入楼市的机会。

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买房对于大多数购房者来说是一件非常困难的事,之所以困难就是因为这件事耗费的财力,精力很大。一些对房产有需求的人可能会有这样的感慨:那个时候没买房,现在买不起了,为什么房子越等越买不起?

再看看房屋租赁市场,目前,房地产开发商、银行、非地产行业国有资本、非地产行业民营资本、农村集体经济组织等未来租赁市场的供应端主体都已经开始着手进入房屋租赁市场,未来房屋租赁市场的轮廓也逐渐清晰。有人会觉得,发展房屋租赁市场,租房的人多了,加上房产税会转嫁的租房者身上,房租必然会上涨,到时候租赁市场又是一番炒作,普通刚需又要背锅,其实这种情况出现的可能性很小。理由有三个,首先,虽然租赁市场的需求端增加了需求量,但供应端同时增加了数量庞大的供应。其次,进入租赁市场的资本有国资的参与,国资参与的目的说控制市场有些过了,算是引导市场吧,既然国资参与,首要目的必然不是追求利润。再则,租赁市场的土地供应是来自于农村集体土地,农村集体土地流转费用较低,集体土地从一亩产值几万元到一亩产值几十万元,农村集体经济组织也是很乐意的。

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高房价的坏处是显而易见的,不仅令购房者购房成本大增、购房能力减弱,而且对金融平稳运行构成风险。除此之外,高房价也令实体经济的运行成本增加,对实体经济降低成本、引进人才构成难度。

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一、房价走势越来越清晰,越等越买不起

目前房屋租赁市场主要是私人房源或者民营资本参与,租金定价权在房东手上,但国有资本参与后,当市场占有率达到一定比例后,租金定价权就不完全在逐利的房东手上了。相信在监管部门的引导下,未来房屋租赁市场必然能够健康的发展。

除此之外,限价虽然限制了新房价格的上涨,但是对于二手房市场的影响微乎其微,反而导致了新房与二手房房价出现了倒挂;限售在一定程度上打击了投机炒作行为,但是很难影响那些打算长期投资的人群。至于说如何降地价、调低税费比例以及不发这么多的货币,不是你我讨论就能解决的。

在本轮楼市调控中,限购、限贷与限价三大政策最为得力,限购与限贷挤出投机泡沫,限价则把住了新房入市的价格关口,这些政策的实施尤其稳住了一二线15个热点城市的房价,为构筑房地产长效机制创造了条件、赢得了时间。

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如今调控一直持续,房价上涨趋势明显放慢,相关数据统计,9月份全国70个大中型城市的房价有64个城市的房价相比8月份是上涨的,相比以前涨幅变小。只有一小部分城市的房价出现下跌。这个数据呈现出来的就是政策调控的结果。

市场供应

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