也不是所有人都需要在城市里买房,欧成效说中国的楼市泡沫是刚性的

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8月26日在北京科技大学体育馆,某财经媒体的活动上,房产投资领域的“教主”欧成效说中国的楼市泡沫是刚性的,不同于其他的泡沫,在我面对P2P跑路、信用租房变贷款等问题的时候,房价这个东西一直很坚挺,很刚性!

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今年春节期间,全国楼市普遍低迷,春节两周(1月28日至2月10日),44个重点监测的城市成交量同比下降14%;三四线城市略显惨淡,成交量跌幅高达23%。

问:大城市的买房政策放开了,小城市的房价会怎么样呢?

一、北京的房价会跌吗?

为什么房价难以撼动?

房价问题此前都是人们非常关注和担心的话题,因为这些年的房价一直呈现出一种上升的趋势,房价的上涨将直接增加人们的购房压力。

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思考逻辑:房子是商品,价格由供求关系决定。

虽然现在无论从哪个角度看,楼市的形式都是很严峻的,但是房价并没有想象中的那样一溃千里。其实这病是不是说房价没有泡沫,这是现在这个泡沫不会破也不能破。

很多人感叹望房兴叹觉得自己买房的希望越来越渺茫。

其实,全国楼市遇冷是房地产市场的一个缩影,而三四线楼市成交量大幅下跌与楼市投机程度不无关系。一线城市人口众多,强大的住房需求支撑着楼市,而三四线城市不断走高的房价在一定程度上是”炒”出来的。

大城市放开不放开小城市房价都是有价无市甚至无价无市场。

房价逻辑:

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对于需要购房的人来说这的确是一个值得考虑的事情,但是需要购房的人毕竟是少数派(相对总人口来说),不是所有的人都能在一线城市买得起房,也不是所有人都需要在城市里买房,难道以后的乡镇农村就没有人居住了吗?

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的研究报告显示,2008-2017年,被调查的城镇地区新购住房目的中,刚需由69.7%下降到46.4%,投资需求由19.6%上升到37.6%。

一、小城市房子真的是租售比简直不忍直视,一套价值20-40万房子,一年租金大多数不超5000元,也就是要是贷款买房话一个月还贷款2000,租金就500元,这个来说,根本不用买房,按照租售比来说小城市房价只值500/平方,也就是建筑成本都不够,是不是绝对不可思议了,也就是鹤岗、玉门、乳山2万到5万一套房价才是小城市的正常房价,无论从商业价值还是试用价值来说小城市房子都在尴尬位置。

       房价=实际成本*(有效需求/有效供给)

房价难以撼动的原因有很多,首先是每年人口的流动催生了大城市的房价上涨。全国每年有近1000万的大学毕业生,这些毕业生基本上都会涌入大城市,这里面主要是一线城市和二线核心城市,很少有人愿意回到家乡的三四线小城市去。

并不是。房价问题不仅仅只是刚需会担心,很多没有购房需求的人也会担心,这是一种蝴蝶效应影响。

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二、小城市大多数城市常驻人口都低于户籍人口,大多数城市空置率50%以上,不信大家可以去小城市统计,晚上开灯绝对不超一半,特别是这几年起来的的高楼大厦,当地人还不习惯住,不喜欢住,可以问问拆迁户,他们说的是高楼就死鸟笼,邻居不认识,各干各的,根本适应不了大城市这种高楼,小城市一半生活节奏慢,根本不想做高楼的。

       实际成本=建设成本 +行政成本

这部分人来到大城市就是为了希望通过奋斗能在城市中留下了,获得一席之地,自然不会轻易离开…

房价波动真正造成直接影响的只是刚需购房者,对于大众人群来说现在我们担心的不应该是房价问题,而是接下来要说的两个问题。

诚然,投机性需求高涨与资本的涌入助推了三四线城市的房价,楼市呈现繁荣景象。开盘时,售楼处人头躜动,热闹非常;当夜幕降临,曾经的热销楼盘,只透出灯光数盏,诸多隐于黑暗之中的已售房屋都是投资者的”杰作”。

三、小城市周边农村人去城里开车不超30分钟,大多数农村的选择把家里房子装修城别墅,也不去城市买房,自己买辆车,根本不用去菜不能种,鸡不能养的城市买房,就算城里上班也不用。

       有效需求=真实需求*能力系数

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①房租上涨

人们也将这类房子形象地称为”鬼屋”。”鬼屋”无人居住,被长期空置,房主将其买下来只是作为投资手段,希望在房价的快速上涨中获取收益。

大城市的房价,放开了,小城市的房价,就会起到西虹效应,会把小城市的有钱人,都吸引走,那么为什么过去五年,全国的房价,都涨了,这你都看不出来了,这是一种热导传递作用,一定先是一线城市,打破第一枪,开始涨价,那个时候北上广深,有多疯狂,只有当地的人知道,至于广州,都没有赶上第一波,你想一想,当时是什么状况?

       有效供给=存量供给+存量供应

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